O terreno
O terreno do empreendimento está situado na antiga fazenda Mato de Pipa, que no século passado se estendia do canal até a lagoa da Ribeira, e cuja sede era a casa histórica de Mato de Pipa.
https://pt.wikipedia.org/wiki/Casa_da_Fazenda_Mato_de_Pipa
A parte no Sul da Avenida foi urbanizada ainda no século passado e forma o bairro de Piteiras. Em 1991, o restante da Fazenda, que forma hoje o bairro Mato de Pipa, foi desmembrado entre diferentes áreas.
A área 1 por sua vez foi urbanizada e forma hoje o conjunto residencial de Vivendas do Canal. A área 2 forma a Fazenda Vila Evelina, que teve em 1991 e em outros momentos vários lotes desapropriados pela Prefeitura, notadamente um para construir o hospital da cidade, e que tem hoje um pequeno loteamento em andamento de comercialização, na parte mais próxima da avenida.
A área 3, vizinha ao hospital, e incluindo o brejo Carro Quebrado, é a que interessa nosso projeto.
Em 1997, a Prefeitura desmembrou uma largura de 15 m das áreas da frente para ampliar a Avenida e construir a ciclovia.
Apesar de todas as áreas da antiga fazenda, exceto pequenas partes que foram desmembradas para urbanização, ainda estarem com atividade rural, o plano diretor da cidade do ano de 2006 definiu toda esta zona, como urbana.
Depois de 8 anos de difíceis tramitações administrativas para corrigir no cartório de Macaé erros de escritura e averbar a superfície remanescente com aceitação de todos os vizinhos, os proprietários da área 3 ainda passaram mais um ano e meio para desmembrar 2 lotes, desmembramento que foi aprovado pela Prefeitura, e que foi averbado no cartório de Quissamã, em 25 de Setembro 2018.
Vila Letícia Incorporação adquiriu o lote 1, onde foi realizado o edifício, objeto deste site. A escritura desta aquisição foi lavrada em 1° de Outubro 2018 no cartório de Quissamã, e no mesmo ato foi criado o registro do lote 1. Graças a este longo trabalho de regularização, este programa é um dos raríssimos em Quissamã oferecendo escritura, e portanto, potencial para financiamento dos bancos e mobilização do Fundo de Garantia.
A obra e as tramitações administrativas
A terraplanagem foi concluída em 8/10/2018, a construção do muro, do gradil e do canteiro de obras em 26/2/2019. A autorização e licença para construção do edifício 1, foi emitida em 28/1/2019.
O construtor foi definido, Igre Engenharia, a construção do edifício 1 e das partes comuns que interessam este edifício foi iniciada em 13 de Maio 2019, com um prazo inicial de 12 meses, ou seja, uma entrega em volta de 13 de Maio de 2020. Devido à diferentes atrasos e à retomada da obra em ritmo reduzido a partir de 30 de Junho 2020, a obra foi concluída em Agosto de 2022.
O registro da incorporação no cartório tendo sido efetuado em 9/6/2020 abrimos oficialmente as vendas na planta para o edifício 1 em 10/6/2020.
Os detalhes de arquitetura, os projetos hidráulicos, esgoto, elétrico e logica, o cálculo estrutural foram entregues em 15/4/2019. O projeto de segurança contra o incêndio foi concluído 28/2/2019, ficou paralisado 4 meses esperando correções sobre documentos administrativos que estavam com informações contraditórias, e foi protocolado junto ao corpo de Bombeiros em 15/7/2019. O laudo de exigências saiu em 16/12/2019, a instalação dos equipamentos por uma empresa credenciada foi feita em 10/2021, e so falta resolvermos algumas pendencias menores para obter o laudo final de aprovação.
A obra foi iniciada em 13 de Maio 2019. O canteiro de obras, a ligação elétrica provisória, as fundações, as cisternas de aguas pluviais e potavel ficaram prontos fim de Maio 2019. As alvenarias e estrutura terminadas em 1/2020. O chapisco, emboço e requadros tanto internos quanto externos se concluíram em 5/2020. Em julho 2020 foram assentados os peitoris de granito, realizados os frisos e requadros em torno das aberturas.
Em agosto 2020 foi executado o restante dos frisos e requadros em torno das aberturas, e a metade do preparo das superfícies internas para a pintura. Em Setembro e Dezembro foi executado quase todo o Revestimento de Paredes com Cerâmica nas cozinhas e banheiros, continuado o preparo das superfícies internas para a pintura. Em outubro, foram assentadas quase todas as esquadrias. Em Dezembro 2020 e Janeiro 2021, foi executado o cabeamento interno do edifício. Em Fevereiro e Março 2021, foi executado o revestimento dos forros com gesso. Em Abril e Maio 2021, foram assentadas as cerâmicas nas cozinhas e banheiros, em Junho 2021, iniciou-se os pisos e a instalação de segurança contra o incêndio.
A qualidade esta nos dados previstos. Varias melhorias foram implementadas no projeto no andamento da construção, e estão sendo documentadas em tempo real no projeto “como construído”.
Em paralelo do cronograma físico, temos o cronograma administrativo. O pedido de autorização de construção do condomínio completo, para uma realização e habite-se faseados, foi apresentado à Prefeitura em 26/4/2019 e atribuído em 9/10/2019. Em paralelo procedemos à reunião dos documentos necessários para o registro da incorporação no cartório, e este processo foi protocolado 23/12/2019 e finalizado em 9/6/2020, o que nos permitiu abrir as vendas na planta em 10/6/2020. No entanto, estamos no processo de alterar este registro para corresponder à nova definição do condomínio (um edifício num terreno de 475,17 m2).
A DPA para a ligação da água foi apresentada à Cedae 11/9/2019, e esta respondeu em 23/1/2020 com exigência de uma contrapartida inacessível para o empreendimento. Apresentamos 11/3/2020 pleiteio para a atribuição da DPA com uma contrapartida razoável, e recebemos em 18/6/2020 uma nova posiçao da CEDAE ainda com contrapartidas fora de proporção com nosso consumo previsto, mas que resolvemos aceitar.
Por protocolo de 19/3/2019 solicitamos a ligação do esgoto na Prefeitura. O DAM foi emitido somente em 5/6 e pago 25/6. O corte da avenida por serra clipper levou 10 meses para ser efetuado seja 16/1/2020. O restante, seja escavação da vala atravessando a avenida e ligação, foi concluído somente em 4/6/2020, levando a sobrecustos recorrentes e condições insalubres na obra porque além disto, o caminhão limpa fossa não passava com regularidade.
Estes 3 últimos processos administrativos bloqueando a obra, criando enormes sobrecustos, condições insalubres, necessidade de um refinanciamento, e receio até que não fossem nunca concluídos, tomamos a decisão em 1/5/2020 de desativar a obra até que eles fossem todos concluídos, e notificamos nesta mesma data a rescisão de 6 contratos de trabalho restantes, depois de já ter rescindido 2 anteriormente. Sem nenhuma novidade durante o mês de Maio, a obra foi efetivamente desativada em 30/5/2020.
Os três pontos de bloqueio administrativo tendo sido resolvidos entre 10 e 18/6/2020, retomamos a obra em modo reduzido 30/6/2020. Um dos ajudantes que já tinha atuado na obra foi contratado novamente, e contratamos um novo pedreiro.
O material para a ligação da agua foi recebido em 7/2021, assim como a autorização da prefeitura para fazer a vala atravessando a avenida. O ponto de ligação foi locado precisamente com o responsável local da CEDAE e iniciamos em Março 2022 a obra da ligação, que necessitará nova travessia da Avenida, já autorizada pela prefeitura. Parte do trabalho, a do pedreiro, ainda sofreu interrupções em Outubro e Novembro 2020, este profissional tendo tirado uma licença por motivo pessoal, e a partir de Janeiro, e o mesmo tendo finalmente se desligado da sociedade por motivo pessoal. Retomamos esta atividade com um novo pedreiro em 26/4/2021. O ajudante, por seu lado, atuou continuamente neste período para avançar o preparo das superfícies internas para a pintura, o eletricista realizou o cabeamento total do edifício, e o gesseiro instalou os rebaixos de gesso.
O desdobramento do lote 1A na Prefeitura foi protocolado em 13/5/2022 e saiu 20/9/2023. Entraremos no cartório para a alteração do registro. Uma vez esta alteração efetuada, poderemos de novo efetuar vendas com escritura. . Mas promessas são possíveis desde já.
A obra está concluída desde Agosto 2022.
Mais uma vez, a Enel nos deu um péssimo serviço: nosso protocolo de aprovação do projeto de medição agrupada foi indeferido 2 vezes desde 13/5/2022, por erros grosseiros da Enel, nos obrigando cada vez a iniciar novo protocolo. A aprovação saiu somente em 5/10/2022. Em seguida construímos a medição agrupada, e solicitamos em 3/4/2023 o estudo de rede e a ligação efetiva.
A sociedade
Fundada por um Quissamaense de coração em 2015, Vila Letícia Incorporação foi criada para realizar este empreendimento imobiliário, o edifício Vila Letícia.