1- No caso de financiamento pelos bancos, para fazer a simulação temos que levar alguma documentação da obra e da incorporadora ?
Para o simples fim de uma simulação, acredito que não é necessário nenhuma documentação da obra e da incorporadora. Uma documentação bem completa já tendo sido depositada no cartório em cumprimento do que é exigido para promover uma incorporação imobiliária nos moldes do que preconiza a Lei 4.591/64, art 31, acredito que toda a documentação que poderia ser exigida mais tarde pelos bancos já se encontra disponivel. No entanto, é importante recuperar nesta ocasião as exigências dos bancos em termos de tal documentação, para verificarmos se tudo esta realmente là, ou se algum documento suplementar deve ser preparado.
A Caixa e o Bradesco de Quissama já tem conhecimento do empreendimento, o primeiro sendo o mais aprofundado, já que ele é nosso banco desde o inicio.
Portanto, para fins de descrever o empreendimento a bancos que ainda não o conhecem, pode ser comunicado o site.
2- Quando poderemos nos dirigir até as instituições financeiras para fazer a simulação se assim decidirmos ?
É possível e aconselhavel dirigir-se até as instituições financeiras desde jà para fazer as simulações. Com efeito, para o financiamento da incorporadora, no caso da venda na planta, solicitaremos a apresentação de tais simulações, com a opinião de viabilidade do banco baseada nos dados do momento.
3- Qual tipo de financiamento será mais prático e viável para os compradores ?
Será os dos bancos ou o diretamente feito com a incorporadora ?
Os dois financiamentos são complementares e intervém em períodos diferentes. O da incorporadora tem vocação de intervir na fase antes da entrega (habite-se), para uma venda na planta. O dos bancos so pode intervir após a obtenção do habite-se, e a incorporadora dará preferencia a compradores que apresentem viabilidade de obter tais financiamentos dos bancos. Não sendo uma instituição financeira, a incorporadora não esta bem equipada para gerir empréstimos a longo prazo, e não poderia atribuir condições melhores do que as dos bancos.
4 – poderia dar exemplos práticos de financiamento para um apartamento? Valores de entrada, de prestações?
Tres exemplos de financiamento para uma aquisição na planta neste momento, com entradas mínima, otimizada e máxima:
Exemplo 1 entrada mínima
O financiamento máximo pelo banco no momento da entrega sendo 80 %, as vezes 70 %, é necessário amortizar pelo menos 20 %, e talvez 30 % do principal na fase restante da construção. Isto pode ser obtido por exemplo, com uma entrada de 42 000 R$ (14 %) e 6 prestações de 3 000 R$ (18 000 R$) + juros, correção, e seguro o que leva a um total já pago de 60 000 R$ no momento da entrega, o saldo devedor 240 000 R$ + juros e correção sendo financiado neste momento pelo banco.
No caso de existência de um FGTS e do acordo do banco para sua mobilização, ele pode ser mobilizado no momento da entrega, junto com o crédito do banco. Isto pode reduzir eventualmente a entrada.
Exemplo 2 entrada otimizada
Para evitar no máximo os juros, correção monetária e custo de seguro aplicados nas 2 fases de crédito (incorporadora antes da entrega, e banco após a entrega), o interesse do cliente é atingir a entrada máxima possível. Por outro lado, o cliente pode querer limitar esta entrada ao % do custo da obra realmente atingido.
Neste caso, o avanço da obra sendo 71 % aproximadamente, a entrada otimizada é, 71 % seja 213 000 R$, seguem 6 parcelas de 4 500 R$ * até a entrega, para um total de 27 000 R$, * e o restante 60 000 R$ * é financiado pelo banco (e eventualmente FGTS). Estes valores sendo somente o principal, devem ser adicionados juros, correção e seguro.
Exemplo 3 liberação imediata do total
Para evitar totalmente juros, correção e seguro, no caso do cliente dispor da quantia em poupança, seu interesse máximo é liberar imediatamente o valor final do imóvel. Ou, se quiser acompanhar o avanço físico da obra, usar a mesma entrada do exemplo acima 71 % seja 213 000 R$, seguindo 6 parcelas de 14 500 R$ * até a entrega. Sempre falando somente do principal, devendo ser adicionados às parcelas como nos exemplos acima juros, correção e seguro sobre o saldo devedor.
Os rendimentos de poupança com rendimentos fixos sendo medíocres atualmente, o interesse máximo do cliente que dispõe da quantia é usar uma dessas formas.