locaux d’activité mixte (ateliers, bureaux) 3 190 m2 à vendre

 Les locaux d’activité mixte (ateliers, bureaux) 3 190 m2 situés à 14 440 Douvres-la-Délivrande, dont le descriptif peut être trouvé ici sont en priorité à vendre, de préférence à la location. Par conséquent, tout le contenu du site relatif à la location est subordonné désormais à la priorité à la vente, et notamment, toute location de petites surfaces ne fait désormais plus partie de l’offre.

La vente peut se situer au niveau des biens immobiliers, ou des parts de la SCI, cette dernière formule étant la plus avantageuse pour l’acquéreur.

Cette acquisition peut être intéressante:

  1. pour un industriel souhaitant occuper le site pour ses activités: installation immédiate, rendement avec les locataires en place, possibilité d’en mettre en place d’autres si désiré, avantage important sur l’option achat de terrain + construction à neuf alors que les prix, les incertitudes, les délais augmentent pour la construction.
  2. pour une enseigne commerciale, alors que la rue va devenir frontale, dans le cadre du projet de voirie qui sera prochainement mise en service avec l’extension de la ZA
  3. pour un investisseur souhaitant établir un rendement locatif à travers la location du site complet à un industriel, ou de modules à différentes petites entreprises. Le site est  spécialement adapté à la division en modules de différentes tailles, ou à l’activité d’hôtel d’entreprise.

 

Le prix de vente actuellement demandé est de 1,5 M€ HT.

Cette valorisation est obtenue par 3 approches différentes:

  1. évaluation donnée par les agences compte tenu des ventes comparables et de la localisation à Douvres (la demande est plus faible que dans les environs immédiats de Caen)
  2. Le rendement de loyers, aux prix qui a été pratiqué pour le locataire historique (1988 – 2019) et en vigueur pour les locataires en place, entrés depuis 9/2020, extrapolant sur une situation de site plein, est de 227 k€/an. La valorisation est de 2.3 M€ avec un facteur 10 et de 1,9 M€ avec un facteur 8. Un abattement de 400 k€ sur cette dernière valeur tient compte du temps de portage pour pour remplir le site, et des travaux de cloisonnement, portes, etc… nécessaires dans le cas de mise en place de modules.
  3. valeur à neuf 3,2 M€ moins les travaux de rénovation et mises aux normes nécessaires, estimés à 1,7 M€ (80 % de la couverture, démoussage façade, fenêtres, une partie des faux plafonds, etc…)

Le terrain, valorisé au prix mini actuellement affiché par la ZA (35 €/m2), vaut 372 k€. Il permet la construction de 6 000 m2 au sol sur 13 m de hauteur alors que seulement 2 690 m2 au sol sont construits sur 6 m au plus haut.

situation de location

513 m2 et 16 parkings sont loués à 4 locataires différents, 2 en bail commercial ordinaire, et 2 en bail dérogatoire. La fin des dérogatoires est 9/2022 pour l’un et 12/2022 pour l’autre. 2 demandes portant sur 300 m2 supplémentaires ont été refusées depuis 2/2022, compte tenu de la priorité à la vente.

Dans le cas de la cession de la sci, ce prix s’entend sans garantie d’actif et de passif, mais il faut souligner que la sci n’a qu’un passif très petit (9 k€ de dette fiscale, dont l’étalement est en cours de négociation, et qui sera soldé au moment de la vente).

En cas d’intérêt, utiliser la page de contact du site accessible par le menu ci-dessus.